特色小镇迎风生长 持续运营能力待验证

特色小镇，正在迎来中国城镇化进程中的新“风口”。

无论是从中央到地方的政策导向，还是首批127个特色小镇的鼓舞作用，亦或是四年培育1000个特色小镇的宏大目标，都在昭告这个新鲜市场的巨大可能性。

部分嗅觉灵敏的房地产商，在经历行业利润下滑、城市地价高企之后，也对特色小镇表现出极大的热忱，比如万科、绿城、蓝城、华夏幸福、碧桂园、时代地产、华侨城等多家房企已先后试水特色小镇。当东南西北都有地产商主导的“特色小镇”进入大家视野，业内就有“东良渚、西麓湖、北阿那亚、南聚龙(或绿城蓝湾小镇)”的四大名镇说法。

如果说小镇的范式，是参照国外的“Town”，这些扛着“小镇”大旗的狂热者，或许能称为Townlism，即“小镇主义者”。

在“小镇主义者”眼里，特色小镇仿佛是最后的“概念股”，尤其是远郊大盘或者产业园区，包装成小镇就受到政府与客户的“追捧”。实际上，与传统的大盘房地产开发不同，特色小镇或许更看重持续运营能力。

出版了业内第一本小镇书《走进梦想小镇》、现任良渚文化艺术中心馆长的沈毅晗，被业内尊称为“沈老板”。一个健全的小镇，可以看是一个“生活综合体”，它必须具备三种物理空间：住宅空间、商业空间和公共空间。

其中，公共空间也就是我们常说的“配套设施”最难打造，因为承载了小镇居民生活质量提升、生存环境和方式改变以及小镇文化承载的使命。但公共空间“免费开放，只能持有不能出售，而且还不能产生效益”，这几乎是有悖于一般房地产开发逻辑的。

最早被视为房地产主导小镇“样本”的杭州万科良渚文化村，至今已经开发了近16年，项目占地1万亩，建筑面积超过300万方，目前还在努力去完成这样的社会学命题。

在开发超过10年之后，良渚文化村内的商业运营才实现基本盈亏平衡，但仍没有多余利润来“养活”配套设施(公共空间)——那些原本为外界称颂的独特良渚神奇小镇文化符号，比如良渚博物馆、美丽洲堂、良渚文化艺术中心、大雄寺、村民食堂、村民卡等。

“村民食堂一开始是万科在经营的，我们希望一介平民和百万富翁可以同在一个餐桌上用餐。食堂跟餐厅不同，餐厅一般不提供早餐，因为账算不过来。”村民食堂的初衷，是希望可以作为生活类配套解决小镇里各种层面人的基本温饱的问题。

相对于已经交付的1万套房子而言，文化村的产业用房显然已经不能满足政府的要求。良渚文化村早期规划了一个文创产业园“玉鸟流苏”，建筑面积近一万多平米，即使已经满租，也只有30多家中小创业公司，另外还有一些初创团队散布在社区商业里办公。

目前万科也在试图解决产业导入问题。政府规划了一个“梦栖小镇”，把整个玉鸟流苏划进去还不够，又多划了很多产业功能区，可见良渚文化村已不能满足政府版本“特色小镇”的要求，毕竟政府考核的是税收和就业。

“小镇的居住者只能产生消费，只有工作者才能产生价值。小镇创造的就业岗位越多，价值就越大，如果能有税收，政府就可以提供高公共服务，也就越能反哺到小镇的公共建设与维护，加上小镇的外来旅游人的消费贡献，才能实现高品质公共界面管理和高公共维护费用支出的闭合。”沈老板表示。

不过，如果只有产业，没有居住和生活服务，小镇也可能上演另一出“空城计”。

在杭州走访期间发现，不少小镇，比如云栖小镇、梦想小镇、基金小镇等，是一种以发展经济为主线，以产业引导为主体做文章的“功能区块”，似乎并不注重“居住”这部分社区生活配套的打造，更像是一种“升级了的产业园区”。

比如已连续三年举办过云栖大会的“云栖小镇”，至今仍有不止一名参会者诉苦：偌大的云栖小镇，到了晚上黑灯瞎火，找不到餐厅、商业街、咖啡馆，很多人不得不连夜赶回外地。

而许多小镇想要效仿的瑞士“达沃斯小镇”，拥有欧洲最大的天然溜冰场，20世纪初设立了呼吸系统疾病的治疗场所，目前是著名的旅游度假胜地。每年前来参加世界经济论坛和国际医学大会的人们，会后都可以在附近滑雪、度假——那儿有常住人口，从来不缺乏令人感到亲切的宾馆和商业街，还有路上随时随地跟你打招呼的原住民。

又比如位于杭州城西科创大走廊核心区的“梦想小镇”，在17万方的建筑空间里，有“阿里系、浙大系、海归系、浙商系”为代表的创业团队，也有几大知名创业孵化平台，担负着为整个大走廊输送人才和项目的重任。除此之外，还规划了文化、旅游等功能，小镇里甚至保留两个文保单位，章太炎故居和四无粮仓，还有保利UNISHOW影院、芸台书舍、雷迪森品牌民宿等。

这样规划“周密”且文化底蕴深厚的创业小镇，如果不是因为目前仍缺乏居住生活空间，或许真称得上是创业者的“天堂”。

梦想小镇里原住民已外搬，而附近在建的新房，均价在2.8万-3万/平方米。最重要的是，小镇内孵化器对初创项目的进入门槛和退出机制都有严格的规定，一般合同期定得很短，“半年不能起来就算了”——这样的初创团队，几乎不太可能会在周围花这样的价格购买一个长期居所。他们中的大多数人，不得不成为城市钟摆式交通的“缔造者”。

从梦想小镇回市区的路上，遇上几个红灯，出租车司机停下来，有一搭没一搭地聊天，“这边房价涨得很快，去年每平米才1万多”，“阿里巴巴搬来后，这条路每天都堵车，梦想小镇起来后，估计更不得了”，“梦想小镇的人小饭馆里”。

用沈老板的话来说，很多类似的产业小镇，“只解决了白天八个的问题，没有解决晚上八个的问题;只解决了年轻人的问题，没有解决老年人和小孩子的问题;只解决了追求财务自由人士的问题，而没有解决挣扎在温饱区的人的问题”。

不过，特色小镇开发时间不长，行业内尚无成熟案例可借鉴，“发育不全”也属正常。

“小镇要引入人口，一是周边的村民进入小镇，二是外地城市居民下乡来这个小镇，都需要环境与配套。”小镇需要建立三个“中心”：吸引中心、利润中心与文化中心。

“吸引中心可能是气候、环境或景观，可能是资源(温泉或者文物单位)，可能是农业园或者农场，利润中心是主导产业的龙头项目，文化中心是营造小镇品牌和社区生活配套。”