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舟山的单身女孩该不该买房在万科与万达合作搁置九个月之后,万达商业高调宣布已于2016年12月19日与富力地产达成了战略合作协议。
相比不了了之的“万万合作”,这一次,万达和富力公布了合作细节,具体到未来五年的投资数额和开发数量:从2017年到2021年,双方每年合作开发5个商业综合体,5年投资300亿元,开发25个商业综合体项目。
甚至迫不及待地宣布,2017年,双方首批合作的5个项目分布一、二线城市。
双方的合作方式也已初步确定,由富力地产负责项目主要投资、建设,而万达主要负责规划设计、招商运营及部分投资。项目将使用万达广场品牌。
双方合作的基础,来自于万达过去在城市里已拿下的地块。简单来说,在前期投资阶段,是万达出地,富力出钱。双方合作的首批项目,将会在2017年开建。
一般情况下,双方会根据出资额确定股权比例,如果投资富力占大头,那么相应的股权比例和后期的收益比例应该也会占大头。
由于万达后续将会对持有物业输出管理和服务,那么在后期的租金收益中,双方共同成立的合作公司一般会先支付这部分管理服务费用给万达,余下的收益才是按股权比例分配。
值得一提的是,虽然近两年来万达商业一直在向轻资产模式转型,但将万达广场的开发和土建打包给别家房企来做,尚属首次。“这标志着万达商业进入轻资产经营新阶段,加速万达商业从开发向服务转型。”万达集团董事长王健林在签署合作协议后表示。
而对于富力地产而言,类似的合作已有先例。广州的富力万科云启项目,就是由富力和万科按3:1的股权比例进行投资建设;广西南宁富雅国际总部基地项目,也是富力和雅居乐通过成立联营公司,各持50%股权联袂打造,等等。
不过,在此前的合作中,富力多数扮演的是“出地”或者“共同拿地”的角色。而近一年多来,全国重点城市地价持续高涨,市场竞争激烈,富力不可避免地面临着严峻的拿地难题。
据中国土地勘测规划院城市地价动态监测,2016年第二季度,全国重点城市地价水平为5468元/平方米,环比增长1.87%,同比增长5.69%;其中,商服地价水平为9037元/平方米,环比和同比增速分别为0.95%和3.77%。
“鉴于上半年的地价走势,集团决定对收购额外土地保持审慎态度。”富力2016年中报显示,上半年富力仅花费55亿元收购土地7幅,权益建筑面积仅149万平方米。
“现在一二线城市地价高企,万达商业拿地成本极低,由万达出地,再加上万达广场已形成的标准化建设模式,项目成本会降低很多,对于富力而言,也可减轻财务压力。”万达商业2016年中报显示,集团新购置的土地平均成本仅为1346元/平方米。
另一方面,富力地产毛利率也呈现逐年下滑迹象。2014年,富力地产整体毛利率为37%,2015年度下降至34%。2016年富力地产中报显示,与2015年同期的31.5%相比,其2016年上半年总体毛利率降为27.1%,原因在于“期内两个新城市及两个旧城市的新项目已竣工及交付的物业,于期初录得轻微较低毛利率,以吸引客户”,并且“13个直接与去年同期可比的销售项目,仅3个项目毛利率增加,1个项目毛利率持平及9个项目毛利率下降”。
在黄文杰看来,在商业综合体运营情况整体不乐观的今天,万达商业在“去大店改小店”、从消费型向体验型业态转变、增加创新商户保持吸客力的一系列变革,正在进一步提高其品牌溢价能力,而其即将于2017年推广至万达广场的智能化管理系统,也将在一定程度上降低项目的人工成本、保证运行品质和降低运行能耗。
富力地产联席董事长兼总裁张力也承认,与万达合作,将大幅增加富力地产利润和优质持有物业,提升富力地产公司价值。
在王健林的设想里,2016年万达计划开业50个万达广场,其中超过20个是轻资产;2017年以后,万达将保持每年至少开业50个万达广场的速度,其中40个以上是轻资产。而在与富力的协议中,双方仅约定5年开发25个商业综合体项目,每年只合作开发5个。
“这意味着,如果将万达轻资产运营比作乙方的话,那么万达或许正在等更多的‘甲方’加入。”一位资深业内人士表示。
“巧合”的是,万达商业和富力地产,都有一个共同点:同在谋求A股上市,并且截至2016年11月24日,在665家IPO企业待审名单中,两家排名相对靠前,分别排在167位和180位。
责任编辑: qiuyun
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