杭州十月楼市 住宅成交下降商业地产回暖

在本轮房地产市场调控中，杭州市委市政府高度重视、精准决策，无论是环环相扣的调控政策还是重拳出击的市场监管均及时有效，获得中央部委的充分肯定。

从近期统计的数据来看，10月份杭州新建商品住宅供应端的新增批准预售与入市开盘项目锐减，新房成交量环比前一月减少25%，全市住宅整体成交均价环比前一月下降3.9%。显然，自9月份起连续出台的限购、限贷等政策效应正在逐步显现。

杭州十月住宅交易量减少 购房者观望情绪渐浓

据国家统计局发布的10月数据来看，上半月15个热点一、二线城市的住房价格涨幅环比9月均出现明显回落，这其中就包括杭州市。

10月杭州全市新房共成交2.05万套，环比9月减少了25%，为今年3月份以来月度成交倒数第二位。其中，市区成交1.7万套，为今年3月份以来月度最低。外地购房者减少。成交均价占比最大的区间依然是12000元/平方米以下房源，均价在25000元/平方米以上的房源减少，总价在200万元/套以上的房源占比减少。

受密集出台的调控新政影响，各大案场的来电来访量均出现明显下滑，市场观望情绪渐浓，大规模放量的高烧行情已有所降温。

从后市来看，受到政策限制，楼市成交量还会继续有所萎缩，再加上去年年底成交基数的抬升，今年年末成交量同比涨幅将收窄，甚至由正转负。但横向比较，10月份全市新建商品住宅1.4万套的月度成交量仍处历史较高位，随着部分住宅的投资类需求导流到商业地产，后续阶段楼市整体成交量预计将稳定在一定的水平。

市区商业地产回暖 成交金额达93亿元

今年3月份以来，商业地产成交同步回暖，尤其是9月末楼市新政后，不在限购之列的商业地产项目成交有所抬头。刚刚过去的10月，杭州全市商业地产成交套数、成交面积和成交金额均创下2013年以来的新高，其中成交面积首次突破50万方，成交金额高达93亿元。

10月杭州市区商业地产成交套数占总量的36%，为2013年以来首次突破3成，较9月占比增加了11.1个百分点。本月主城区成交套数TOP10中，商业项目占据6席，而位于钱江新城的写字楼项目——交投绿城·明珠国际，以13.66亿元的销售额夺得主城区成交金额桂冠。

从历史来看，杭州市区每月新建商品房成交量中商业地产成交占比大致在15%上下波动。2011年2月杭州住宅限购政策升级后，新建商品房成交量中，商业地产成交套数占比快速上升，达到40%(2011年3月)，此后的4月-12月占比在35%上下波动。可以发现，调控政策直接影响着住宅产品，但另一方面也对酒店式公寓、写字楼等商业地产产生了较大影响。由于商业地产不限购不限贷，住宅限制性政策实施后，商业地产成交明显走俏，不仅成为调控政策的避风港，也成为了住宅市场购买力外溢的承接者。

2016年10月，杭州全市新建商业地产新增批准预售20.73万平方米，仅为本月商业地产项目成交量的40%，促使商业地产可售面积刷新近一年的最低纪录，为830万平方米。按照近12个月杭州全市商业地产的月均成交面积计算，去化周期为25.7个月，较9月末缩短了3.1个月，但仍超出商业地产市场一般认为的去化周期在12-24个月的合理区间，且仍存在区域结构性不平衡等问题。

存量健康 房企主动降价可能性不高

严格来说，杭州此前的这波涨幅和其他城市而言不算夸张，而且高库存风险已经消化，尤其是经过上半年的去化，库存量已经处于健康区间。加上未来许多利好还未兑现，这些都对冲了调控的风险，开发商的心态和六年前那一轮调控相比，也已经坦然很多。某城西项目的营销负责人告诉记者，今年的指标任务已经全部完成了，所以暂时不会有调整价格的计划。在今年杭州牛市行情下，大部分房企的现金回流和预收账款得到了较好的累积，短期内预计房企主动大幅降价的可能性不大。

从历史数据的长周期来看，杭州楼市成交量与房贷利率和其他调控政策密切相关，银根收紧，调控加强时，市场成交逐步缩量;政策放松，市场行情呈现复苏。而在上一次出台限购、限贷政策后，市场缩量整理一年，才出现价格的松动。但本次调控与上一次有所不同，上一次调控是渐进式的过程，并且叠加了加息周期的影响，而目前贷款利率水平仍处于低位，后期政策会否加码主要取决于后续市场表现，楼市后期走势如何仍有待观察。