营改增对房地产实务的影响

房地产营改增政策新闻集合

我们来讲讲对于商业地产租赁的影响。

营改增，营改增，营改增……这个紧箍咒念了两三年了……这下总算来了。多数小伙伴是烦的……这一摊事儿好多啊……大量客户沟通、协调、甚至是吵架、骂街……赶紧四月底休个假……休完假回来好奋战。

但是营改增到底是福是祸呢?虽然详细细则还没出来，但房地产业11%倒是明确了(但不知道销售与租赁是否会有差别税率)。以前都知道营业税是5%，一下子到了11%。听着够呛啊。这不是巧取豪夺吗?咱们做房东的赚点钱容易么?

今天，让我们在这个11%的基础假设下，看看到底营改增是福是祸。很多公司都找了四大做报告、讲座、workshop了，税务的东西我们肯定不如别人懂，我们会更侧重实务来看看这件事。

简单解释一下两个基本概念：

营业税(BT, business tax)和增值税(VAT, value add tax)的区别：营业税就是直接交给政府。增值税呢，你开出去的增值税发票要交增值税，然后成本支出里收到的增值税发票可以抵扣，实际交的是差额税。所以呢，相对来说，增值税对于经营状况差、成本高的经营实体要更友善。对于暴利企业(成本低、收入高)，税负就会变高。

附加税呢：是以营业税+增值税+消费税总额为交税基准的，算是地税部分，各个地方会有一些差异。以上海为例，城建税为7%，教育费附加3%，地方教育费附加2%，河道费1%。合并13%。营业税的时候，它是5%的13%，也就是0.65%。变成了增值税，它就变成了11%的13%，就是1.43%。这部分是不能够抵扣的。可见其实这部分税负是明显增加的。

对于商业地产而言，如果仍旧按照原先的合同收租金，税率明显增加，但是还需考虑支出中的增值税抵扣，整体净利润未必会减少。而对于市场上的核心项目，由于往往毛利率非常之高(恒隆一度可见85%左右)，由此支出的抵扣会比较有限，营改增对于高收入项目的税负增加会非常明显。所以税负变化后，租金是否需要对应调整，是一个非常严肃的问题。

我们假设一个租户的原始租金是100块。把几种可能发生的情形分析如下。

方案一：

假设合同租金金额不变，也就是业主什么都不干。那么挺惨的，业主的收入从94.35跌到了88.84。更过分的是，租户的租金成本因为增值税可以抵扣，从100降到了89。这……不太公平吧?所以啊，我们支持业主应该要根据营改增的实际政策调整租金。不过基于契约精神，如果没有特殊合同约定，调整租金价格其实站不住脚。如果客户强硬，其实是无所奈何的。因此，如果项目弱势、又不知提前在合同条款中做准备，那么别想了，方案一就是宿命。(不得不夸一下太古，太古是我们在朋友圈子里唯一听说的合同中早已做好准备，注明当前租金不含增值税的。人家比你帅还比你努力，不得不服了。)

方案二：

假设业主把税收全部转嫁给租户。牛掰。业主的收入从94.35涨到100，等于涨租6%。而租户的成本从100涨到101.45，仅小幅上涨了一个附加税的增加部分。其实对于很多不是斤斤计较或是没有专业素养的租户，这种方案未必推不动。作为从指甲缝里抠钱的包租公包租婆们，这个无疑是要首推的方案。客户真的掀桌子，我们再另寻他法吧。

方案三：

假设业主的净收入不变。也就是业主没有因为营改增赚便宜，也没有吃亏。如果你遇到一个得罪不起但又通情达理的大租户，说不定这就是你的命运。也公平，没有意外之财。业主的收入不变，而租户的租金成本有效降低。同时考虑抵扣，业主也还有赚。

方案四：

假设租户的租金成本不变。这个也很合理，相信这是市场上最容易被接受的方案。作为一个强势而讲道理的业主，我不让你吃亏，但是便宜也轮不到你。按照这个方案，业主的收入从94.35涨到98.59，涨幅有差不多4.5%。

上述假设皆基于租户是一般纳税人，可以全额进行增值税抵扣。

再想一想啊，平时每年没有多少到期面积，辛辛苦苦每个案子谈来谈去，最终一年的租金涨幅也那么点。比如，上周发公告的瑞安，上海新天地一年租金收入涨幅2%。现在一下子什么都不干，就有5%左右的涨幅(假设方案二与方案四混搭)。乐疯了吧。

更有甚者，好多业主在打算盘剥中介和供应商。比如说，佣金，这个虽然税点多少还不知道，但是这税你指望业主帮你承担?不过由于这方面的细则空白比较厉害，暂时无法知道中介公司是否会有成本增加还是会省钱。不过业主方在这方面省钱怕是大概率事件。同样还有供应商，已经有业主喊出来“要么认要么滚”的口号，誓不增加供应商价格……这开源加截留，今年租赁市场不好做，好多业主今年的营收增长怕是就指望营改增这一波了……

不过另一方面也得看到，这波外快是不是赚得到，取决于两点：

市场地位。毫无疑问，所谓的方案一到四，都取决于本身的negotiation power。强者愈强，弱者愈弱。

平时内功修炼。面对这样的事情，不得不说，好多公司的专业性或许并不足以算清楚这笔账。又或者无法与实务结合，无法实现自身利益最大化。又或者，好多小公司、二房东还对此毫无知觉毫无准备……