从上海楼市调控新规 看未来房地产市场走向

11月28日，上海、天津两个城市同日发布了楼市调控“新政”，提高首付比例以及“认房又认贷”的条件升级进一步强化了“维稳”房价的预期。

这也是继11月中旬杭州、武汉、深圳之后，热点城市继续进行楼市调控。表面上看，热点城市的房价控制没能达到预期目标是调控升级的直接原因：据市场监测数据，上海在10月出台“沪六条”后，10月份国家统计局数据显示，上海新建商品住宅成交均价不仅同比涨幅达到37.4%，而且环比仍然上涨0.5%。

然而从更深层次看，新增贷款中将近七成都来自居民贷款的现实表明，楼市资产超配的风险依然存在。

一方面限制需求扩张，另一方面将房地产作为经济增长的“托底”力量用新的增长动力置换成为明显的政策意图。据公开统计数据显示，前9个月国家发改委累计批复基建投资项目逾万亿元，10月国家发改委共批复交通基础设施建设项目8个，总投资1877亿元，而11月前半个月批复的基建项目数已超过10月全月。

中央经济工作会议召开在即， 市场预期随着房地产调控的持续加码，未来房地产投资可能会出现回落，稳增长需要基建继续发力。预计2017年基建整体有望维持17%~20%高增长，并且看好基建细分行业中的轨道交通、水利、新型市政(地下管廊、海绵城市)等投资领域。

政府调控玩真的

11月28日， 上海市住建委、人民银行上海分行、上海银监局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》，自2016年11月29日起，居民家庭购买首套住房申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业性个人住房贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%。

同日，中国人民银行天津分行会同天津银监局联合发布《关于进一步加强住房信贷政策管理工作的通知》。通知要求，对居民家庭申请商业性个人住房贷款购买首套住房的，最低首付款比例为30%;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，最低首付款比例为40%。

提高首付比例以及第二套房的贷款要求成为楼市调控的标准动作。尤其上海要通过银行系统全国性的联网来认定二套房，这在业界人士看来，本次政策进一步收紧，体现了上海对于楼市调控的坚持及稳定房地产市场的决心。

强化购房需求管理的背后，是居高不小的房贷增量。从今年7月份以来，居民按揭贷款占新增贷款比例一直总体走高。数据显示，10月人民币贷款增加6513亿元，同比多增1377亿元。其中从新增人民币信贷的结构来看，居民按揭中长期贷款占比较高。10月居民部门中长期贷款占当月新增人民币贷款的75%。

不仅调控需求端，另一方面，从供给上看，一些城市加强了对房地产销售市场的金融监管，这或旨在防止楼市炒作反弹与控制楼市风险。有分析还预计后续热点城市的监管将逐步跟进，“防风险”将成为政策核心。

“防风险”将成为楼市调控核心

深圳市互联网金融协会11月10日发布《关于严禁互联网金融企业开展“首付贷”、“众筹炒房”等违规房地产金融业务的通知》(以下简称“通知”)。通知表示，将打击零首付、首付贷、众筹买房等市场违规行为，要求各企业必须全面停止各类违规房地产金融业务，立即自查自纠，并须在一个月内完成清理整顿。

对于金融政策对房地产市场的影响，严跃进对记者分析称，“金融政策调整以及购房政策调整，会使得购房门槛提高，所以需求量出现下滑也是符合市场预期的。”

“从实际情况看，需求下滑或成交量下滑，房企的潜在资金回笼方面会有一定的困难。此时需求端的变化，会影响到供给端的变化。但是此类影响也不应该过于夸大，因为很多房企在2015~2016年拿地以后，实际上会积极采取新开工等动作，这样投资数据不会往下走，反而会有5%的同比增幅上升，即房地产投资规模较2016年可能会有小幅度增加。如果从这个数据来看，那么包括钢铁水泥等行业可以缓一口气，因为没有想象中差。”他表示。

不过，房企往后在资本市场上的融资或许很难向之前那样轻松。据数据显示，今年前8个月，21家上市房企通过股份定向增发募集资金总额接近740亿元。而2015年全年，房地产行业共38家企业完成了股票定向增发，募资总额约为1687亿元。

尤其，银监会连续发布通知，要求检查房地产开发贷款违规购地、理财是否违规进入房地产;以及房地产信托业务合规经营情况。国家发改委下发思维《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》(以下简称《意见》)，更要求严格限制房地产开发企业发行企业债券融资，用于商业性房地产项目。

短期内随着房地产调控政策的逐步落实以及投资者对房价走势预期的改变，房地产投资增速会逐步放缓，从而对经济的拉动作用逐步减弱，考虑到房地产销售领先房地产投资2个季度左右，明年二季度房地产投资下滑会比较明显，届时再加上基建投资的边际效应减弱，中国经济压力会明显上升。

固定资产投资数据好于市场预期，而房地产投资是增速提高的主要推动因素。虽然调控政策收紧导致房地产销售明显走软，但投资增速通常滞后于销售数据，因此我们认为房地产投资在年内剩余时间里将依然保持强劲，但明年可能面临更大的下行压力。

明年宏观政策预计是稳健的货币政策与积极财政政策。预计明年货币政策比今年紧，主要是需抑制房地产市场的泡沫等;但财政政策会更加宽松，主要是支持基建投资，预计明年或未来一段时间财政会更宽松。