舟山资深法务工作者分享 法拍房的六大风险

最近房屋司法拍卖逐渐升温，由于多数情况下司法拍卖房屋最终成交价低于市场公允价值，所以受到不少人的关注。但可能很多人不知道，司法拍卖房屋还暗藏着很多风险隐患，如果买受人没有深入了解，很有可能会陷入麻烦之中，最终“得不偿失”。本人从事多年法务工作，从法律角度和实践方面，给大家风险提示房屋法拍中存在的6大风险，提醒大家慎重选择，理性竞拍。

第一大风险：房屋原所有权人的身份背景。大家都知道，司法拍卖房屋基本是由于债务人无法履行到期债务，而被债权人起诉，查封抵押房产，最终被法院强制执行拍卖，当前大部分是由于投资失败

资金链断裂或者沾染高利贷跑路所引起，如果房主是循规蹈矩做生意投资失败，人品可靠还好，但如果原房主是因为放高炮或者黑社会背景临时跑路，那么你通过法院拍下了他的房屋，如果碰到不讲理的流氓，日后回到你家找你闹事、算账，那你可就麻烦了。一般情况下法院是不会很明确告诉你原房主的身份背景及房屋被强制拍卖的具体原因，而且法院也不会24守在你家里保护你，那么如果碰到这种流氓分子，真的是鸡犬不宁了。

第二大风险：户口不能在拍卖房屋落户的风险。有些时候，被拍卖的房屋上面是有原房主落户的，根据我国法律规定，法院通过拍卖确认书、执行裁定书等法律程序，房屋合法地过户给了买受人。但是目前法律规定，原房主的户口是没有办法强制迁出的，除非他本人同意。那么买到这种拍卖的房子之后，很有可能户口是没法落在这套房屋上的，而户口不能落户，意味着子女就学等问题没法解决。

第三大风险：租赁优先权对抗抵押人，导致买下房子后不能入住的风险。根据物权法等法律规定，如果租赁在前、抵押在后的，拍卖成交后原租赁合同继续有效。但有些恶意逃废债务的，会把租赁合同签的很长，甚至10年、20年。那么你如果拍卖了这种附带租赁合同的房屋，买下了之后由于承租人的存在，自身还是没法搬进去住。更有甚者，有的一开始说没有租赁，等你拍卖后，突然又冒出了租赁合同或者突然有人在里面居住而不肯腾退，那你就麻烦了。

第四大风险：补缴相关税费的风险。营业税、个人所得税、房屋契税肯定都是要买受人缴的，还有就是水电费、物业费及其他费用如果拖欠了很久 也是需要拍卖后买受人自行承担的，这块费用还是要考虑的。另外还要提醒大家，虽然有的房屋建成时间较早，超过5年了，但如果你的上一手，也就是被执行人也是通过二手房渠道获得的，那么计算实际是从上一手的办证时间开始，有可能没有到2年，那么要全额征税。

第五大风险：无法办理按揭贷款的风险。有些法拍房屋可能权属有瑕疵,或者土地性质为划拨土地，有些时候银行是不予办理按揭贷款的。还是据我所知，目前法拍房屋不能办理公积金贷款，市政府的人才购房补贴好像也不能享受。

第六大风险：非理性拍卖导致成交价格激涨的风险。大家通过法拍途径买房，无非看中价格稍微低于市场价，但有些时候，竞拍下你争我夺，容易头脑发热，最终导致成交价要高于市场价。比如前段时间东方润园的一套房屋，从起拍价237万元一直拍到297万元，如果再加上相关税费，实际已经高于了市场价，说明拍卖过程中的心态不好，丧失理性，没有很好控制一个心理最高价位。

以上是我自己所知的6大风险，由于本人从事法务金融资产保全工作，这很多也是我的工作经验积累，为的是提醒大家要深入了解 不能盲目拍卖，说的不对的地方，请大家批评。