房地产营改增 税负减轻企业个人都受利

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今年5月的试点扩围中，最受到老百姓关注的无疑是房地产行业的全面纳入，“营改增”究竟会给房地产业带来哪些影响?老百姓买卖房屋是否能够“减负”?这些问题，现在都已经能找到答案。

上海联洋世家置业有限公司隶属于绿地集团，是一家从事房地产开发销售的知名企业，注册资金超过14亿元。2004年成立以来，开发和销售的以“联洋”品牌命名的楼盘不胜枚举。

为配合“营改增”改革，该企业首先在人力资源管理上进行了提升，专门配备了从事增值税税务管理的人员。同时通过聘请专家讲解增值税政策原理、发票管理规范等方法，有效提升了企业的增值税管理能力。

在会计核算方面，为更准确、及时地完成增值税申报，企业根据增值税管理规范的要求，还调整了相关财务核算科目，从企业内部率先完成了“营改增”的变身，以适应新税制带来的变化。

“营改增”后，企业销售“老项目”因政策平移仍可按照5%的征收率计算缴纳增值税。企业本以为税率没有变化，则税收也不会有太大变化。但短短四个月来，企业累计销售额超过14.7亿元，较缴纳营业税，累计减负已经达到367万余元。

企业称，虽然按照简易计税方式缴纳增值税，名义税率没有变化，但是由于增值税是价外税，原来按14.7亿的计税基础缴纳的营业税，在计算增值税时需将其的含税销售价格换算为不含税的应税销售额，即14.7/(1+5%)=14，再按照适用征收率计算税款，则在“税率”不变的情况下，税负还是下降了，同样也为企业“节省”了不少税收成本。

个人买卖住房：

实际税负略有下降

此次“营改增”初期，由于房屋交易将缴纳增值税，因此对于买卖房产的税负变化，不少购房者心里也曾有疑虑。经走访了解，从目前本市涉及个人的房产交易来看，增值税税率仍然为5%，相关的政策也较营业税时期没有变化。

但由于增值税的计税依据不同于营业税，个人缴纳的增值税税款实际仍是减少的。以一套总价500万元的住宅为例，假设其不符合任何政策的条件，则其缴纳的营业税应当为500×5%=25万元，而缴纳的增值税则为500/(1+5%)×5%=23.8万元，税负明显减少了1.2万元。

因此，个人在房产交易中的增值税税率较营业税保持不变，税负根据情况可能会有所下降。但是由于个人买卖房屋，尤其是二手房交易中，买卖双方协定的成交价格一般都已经包括税费负担的内容，因此，“营改增”后，个人房产交易中涉及的增值税税负较营业税时期略有下降。

专家视角

由于全面推开“营改增”试点仅5个多月时间，而房地产行业的建设、经营周期普遍较长，因此现阶段销售的房地产项目基本都是“老项目”(按规定开工日期在2016年4月30日前的房地产项目)。

而按照“营改增”政策规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择简易计税方法按照5%的征收率计税，这意味着房地产企业的老项目可以适用和营业税同样的税率。

因此，现阶段对于房地产开发企业而言，可以算是“营改增”的“过渡期”。

此外，改革还对房地产企业收到预收款的情形作了规定：房地产开发企业采取预收款方式销售开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，待产权发生转移时，再清算应纳税款，并扣除已预缴的增值税款。

较“营改增”前收到预收款按5%缴纳营业税，预缴的征收率减少了二个百分点，为企业带来了更多的资金流。而对于采用一般计税方式缴纳增值税的，随着符合条件的土地价款以及其他一些进项税额可以进行抵扣，预计企业的税负还将进一步下降。

而另一方面，“营改增”后所有企业新增的不动产所含增值税均纳入了抵扣环节，这在很大程度上促进了房地产交易的活跃性，对于房地产业“去库存”是有积极影响的。

同时，对于“营改增”而言，不动产纳入抵扣标志着消费型增值税制度的基本实现，有利于扩大企业投资，增强企业经营活力，为经济结构的转型发展注入了动力和“燃料”。