2017中国房地产市场关键词 建立长效机制

这几天正在召开的中央经济工作会议可能将“长效机制”确定为2017年中国房地产市场的关键词。

而一年前的中央经济工作会议将“化解房地产库存”列为2016年五大任务之一，并由此开启了2016年声势浩大的去库存运动。

由于一二线城市量价暴涨，官方于2016年9月30日急刹车，瞬间进入调控模式。而本轮调控所采用的手段，几乎完全重演了五年多以前2011年的限购限贷。

政策反复翻烧饼，执政者似乎也无奈和尴尬。因此，重提“建立房地产市场健康发展的长效机制。”

之所以说是重提，是因这一提法早在十年前就提出。并早在六年前，“长效机制”提法就已经写进了2011年和2013年温家宝总理的《政府工作报告》。

可见，对建立“长效机制”的渴望已经由来已久，但建立“长效机制”之路却是曲折而漫长。

这一提法的重新提出，有人激动甚至欢呼雀跃，认为可能很快会找到一把解决房地产市场问题的万能钥匙。

这一想法未免天真。

中国房地产市场的基本规则和逻辑以及中国的国情，决定了不可能有一把万能的钥匙来完美彻底地解决中国房地产市场所有问题，其中包括人们寄予很大期望的所谓的房地产税。

而既然是一种机制，必然是游戏规则上和逻辑上的重大改变。

中央政治局会议提出的“长效机制”前面加了两个定语：“符合国情，适应市场规律的”。

那么，中国房地产市场的基本逻辑和规律，中国房地产市场的基本国情，到底是哪些呢?

中国房地产市场的基本逻辑是：

1.最大的逻辑，分税制和地方政府对土地财政的依赖。

分税制使地方政府责任大，但税收分配的比例低。地方政府为了应对教育、医疗、文化、公共秩序等民生需要，城市建设需要，公务员开支需要，财政常常捉襟见肘，必须开足马力卖地。

2.土地由政府独家垄断。

这意味着，中国房地产市场注定是一个半计划经济半市场经济的市场，市场的无形之手难以形成一套自身运行机制。

3.各地区之间土地严重错配，封闭割裂，没有转移补偿机制。

国土部门划定了18亿亩农业用地的红线。各省市之间相互割裂，相互不能补偿调剂。这就出现了在城市用地和住宅用地极为紧张的寸土寸金的上海，居然有一半以上的用地是农业用地的荒唐现象。

造成的结果是，北上深等一线城市房价暴涨而供地不足。大量的内陆三四线城市，特别是北方三四线城市，库存积压如山。

4.由于中国土地只有70年使用权，并且一次性缴纳了土地出让金。这一逻辑致使公众在住宅持有领域的税收(物业税或叫房地产税)立法缺乏法理，长达十三年时间，没有实质性推进，甚至可能成为最难立的法之一。

5.租赁市场的法律法规不健全，市场发育不完善。加之中国人的传统观念，绝大多数家庭，哪怕是倾注半生的积蓄，仍愿意购房，而不愿意租房。

中国房地产市场的基本国情是：

1.过去的二十年，中国城市化是中国甚至人类历史上城市化进程最快的时期。祖祖辈辈从未享受过城市文明的数亿农民，数千万高校毕业生，集中涌向城市。

2.经济发展不均衡，城市资源分布不均衡。首都和一线城市集中了最优质的教育、医疗、商业、文化、体育资源，并拥有更多的就业和发展的机会。

北京市五环以内的面积为750平方公里，仅占北京行政区划面积的5%，但几乎所有优质教育、医疗、商业、文化、体育等资源，都集中分布在五环以内。

如此的城市资源分布，使不走城市化道路，而走城镇化道路，成为一个难以实现的美好愿望。

3.改革开放以来，民众特别是城镇居民家庭的财富积累，缺乏有效的投资渠道。在过去十多年，房价上涨的财富效应示范下以及股市的反面教育中，更多的人愿意把储蓄从银行搬出来，换成房子。

4.近25年来，广义货币M2以平均每年近20%的复合增长率增长，公众普遍有货币贬值的恐慌。购置不动产实现资产保值增值，是公众普遍和最重要的选项。

5.缺乏完整和可操作的城市更新改造的法律法规。人治大于法治，既存在非法侵权的拆迁，也存在着极少数钉子户影响他人利益。(香港地区的法律是，八成业主同意，项目即可强制拍卖，完成征地拆迁。)这极大阻碍了城市更新改造的进程。

大城市，特别是用地紧张的特大城市，从旧房改造获得土地资源的成本极高。而地处市中心地段的老旧小区(如杭州朝晖等小区)由于无法拆迁，有逐渐沦为城市老人居住的贫民窟的趋势。

6.保障性住房虽解决了部分低收入阶层的居住问题，但由于没有产权，或只有部分产权，无法给居住者带来物业升值效应，这部分社会群体同样处于焦虑状态。

中国房地产市场过去二十年的运行机制，带来了中国人类历史上前所未有的城市化进程，也推动了中国经济高速发展，结束了新中国近50年城镇居民住房严重短缺的局面。

当然，这个机制也带来了诸多负面效应。

大城市病的加剧，贫富两极分化加剧，高额的地方政府债务，成为最大的金融风险。

房地产市场出现的问题，并不能由此认为中国的住房市场化道路走错了。但在走过二十年市场化道路之后，需进行反思。

“长效机制”的建立不可能存在一把简单的万能钥匙，甚至不能局限在房地产市场本身，需要从源头上进行顶层设计和全方位的改革。

“长效机制”必须走法治之路，必须建立一整套法治的顶层设计，包括分税制、土地出让制度、住房用地使用年限、房地产税立法、城市更新改造等一系列的法律法规。

如果仍然是人治而非法治，翻手为云，覆手为雨，则永远不可能有“长效机制”。