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心累!毛坯房跟带装修房到底怎么选建立房地产平稳健康发展长效机制的目标,在本届政府建立之初即已提出,在去年4月底召开的中央政治局会议上再度得到确认。但直到目前,能够保证房地产市场平稳健康发展的长效机制仍未能建立起来。
按照惯例,每年研究分析来年经济工作的最后一次政治局会议尤为关键,扮演着为即将召开的中央经济工作会议定基调的重要角色,后者则是明年经济工作的总指挥。在时隔一年半之后再度提出建立“房地产长效机制”,引发市场热议。从此次会议看,下一步应加快住房制度、土地供应制度、住房金融体系、房地产税收制度、房地产市场规制、新型城镇化等一系列制度建设,以长效机制引导市场稳预期。
在过去一年半时间里,房地产经历了从火爆到冷却的周期,政治局此时再提“长效机制”,可能意味着今后房地产的政策思路从注重短期效应的行政调控,转变为面向长期的全方位改革。
不再强调去库存
对比2015年,此次政治局会议关于房地产的表述不再强调去库存,要求“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。
高层智囊观点明确提及,将进一步推进房地产税收制度、土地供应制度、住房金融体系等建设,以长效机制引导市场稳预期,并明确“去库存要以化解三四线城市房地产库存为重点”。市场由此关注房地产税制度是否已箭在弦上。
研究“长效机制”意味着房地产去库存政策结束。房地产政策先后经历了年初的全面去库存和9月底开始的一轮重点城市调控,房地产调控的政策导向预计在2017年经济工作中将全年维持。“加快研究”的表述意味着房产税等政策短期并无落地时间表。
抑制资产价格泡沫
政治局会议还提出“一些领域金融风险显现”,这一点没有点名房地产,但由于今年一直以来都有抑制资产价格泡沫的报道,所以并不排除这些领域包括房地产。金融风险并不特指,但包含房地产:
1)首付贷会是风险,特别是集中在无法监管的领域,传导路径不完全是通过直接提供首付贷,而是突然获得大量财富后用于购房,那么也就会发生一旦出现问题则进行房产变现;
2)我们认为这里的金融风险并非特指,而是具备连锁反应的一系列风险的总和,房价在其中是关键一环;
3)汇率在特定时间段内会和房价呈现相反状态,但更加稳态的状态和趋势是同涨同跌,背后的逻辑在于汇率升值表明购买力增强、同时资金流入国内共同推升资产价格上涨,首要的就是房价,反之亦然。要达到汇率贬值、则房价不用再下跌的状态,只可能是汇率瞬间大幅贬值,然而如果放长一点视角,如果汇率大幅贬值后仍然有贬值预期,则依然存在变现资产出逃的可能。
房地产长效机制意味着一系列的配套改革
不少分析认为,长效机制意味着一系列的配套改革,这其中既包括房地产领域,也包括财税等房地产之外的领域。
当前的房地产调控注重短期效应,经济低迷时希望借此拉动经济,过热时又通过限购限贷进行调控,没有从本质上来研究房地产调控长效机制。未来肯定要出台一揽子政策,比如加大一线城市的土地供应,减轻地方政府对土地财政的依赖,在购房需求上可以采取限购限贷政策,并在合适的时机推出房地产税。
房地产市场稳定发展,关键要稳定市场预期,减少市场参与者的非理性行为。
虽然未来如何构建长效机制本次政治局会议并未给出明确指导原则,但是根据过往政府表态和当前行业发展阶段,构建多层次供应体现,围绕低端有保障,中端有市场,高端有约束来推进仍是趋势。政府将坚持市场与保障并重,市场经济和行政指导并用,最终逐步淡出调控为主的发展方向进行。
要建立起房地产的长效机制,不能局限在房地产市场打转,而是需要进行全方位的改革,包括央地两级政府财税收入的分配、地方政府土地财政制度、城市居民住房用地70年期限、设立房地产税,等等。
值得注意的是,上周政治局会议明确指出,要加快推进国企、财税、金融、社保等基础性关键性改革,更好发挥经济体制改革的牵引作用。
以财税领域为例,对房地产市场来说,后续房地产税制度改革有很多备选方案,比如房地产税、土地使用权的到期续费、购房贷款利息抵扣个税等内容。这些内容都值得后续积极关注,也体现了对房地产市场背后各类利益关系进行重新梳理的导向。“后续的税费制度改革应该基于两个前提:第一是此类改革有利于房地产市场的经济利益调节和市场稳定;第二是此类税费制度改革本身的成本不高,执行过程中障碍比较少。”
建立长效机制的关键,在于政府要摆正位置。
责任编辑: qiuyun
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