舟山

2017年中国房地产政策建议 建立长效机制

2016年12月15日来源:参政消息房产时评责任编辑:qiuyun

根据12月9日的中共中央政治局会议精神,2017中国房地产市场要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。

确实,促进房地产平稳健康发展的长效机制关键是适合国情,还要符合市场规律。我国幅员辽阔,各地情况差异较大,在2016年“去库存”的背景下,具有优质公共资源、人口吸引力较大的一二线城市房价快速上涨,而缺乏优质公共资源、没有人口吸引力的三四线城市房价仍然在下降。

因此,未来准确判断各地具体情况,因城施策仍然非常重要。针对明年的宏观形势,笔者谈几点政策建议:

2017年中国房地产政策建言

第一,供求双向调节,实现供求平衡。

房价的决定如同一般商品价格决定的原理一样,尽管影响房价的因素有很多,包括宏观的、微观的、经济的、社会的、政策的、国内的、国外的各种影响因素等等。但不管是什么因素,最终都会通过供求关系来对房价造成影响,所以,最终起决定作用的仍然是供求关系。

供不应求房价上涨,供过于求房价下降,这是市场经济下的基本经济规律。因此,房价的调控也需要从供求两方面入手。一二线城市房价不断上涨的现象背后,是由于人口在不断增加,导致住房供不应求;三四线城市则正好相反,由于人口在不断流失,导致住房供过于求,去库存的压力很大。因此,各地要根据具体情况因城施策,三四线城市要想办法去库存,一二线城市则想办法稳定房价。不管财税政策,还是金融政策、土地政策都要与各地的具体情况相吻合,实施反向调控。对于住房供不应求的一二线仍然要采取限购、限贷、限价,以及增加土地供给的政策手段来进行调控;对于住房供过于求的三四线城市政策手段则相反。

第二,限制投机,让住房回归居住功能。

由于住房自住、投资两相宜。如果赋予住房的投资属性,在房价不断上涨的背景下,则住房需求是无限的。而住房供给囿于土地的限制,总是有限的、稀缺的,因此,对于房价不断上涨的一线城市和部分二线城市房价调控的难度较大。为此,在调控时,一定要考虑住房供求的特殊性,尤其是住房需求的特殊性。

要根据住房需求的层次采取不同的政策,对不同的住房需求有保有压。根据住房需求的性质不同,住房需求可以分为首套房的刚性需求、二套房的改善性需求、长期持有的投资性需求、短期持有的投机性需求。对于满足基本住房需求的刚性需求和改善性需求,我们需要给予财税、金融手段的支持;对于住房基本功能之外的投机投资性需求,尤其是投机性需求,则应运用财税、金融手段予以限制。

第三,发展租赁市场,建立购租并举的住房制度。

我国住房制度改革的目标是住房商品化。购租并举的住房制度是住房商品化的应有之义。得到一套住房的使用权,可以购买产权,也可以通过租赁实现。在住房制度改革之前,我国的公房都是租赁的形式。住房制度改革之后,为了尽快回笼资金、建设更多的房子以满足人们饥渴的住房需求,我国采取了鼓励购买住房产权的方式。

伴随着过去房价不断上升,住房的投资功能也得以体现,人们已经习惯了买房的思维。其实,就满足居住功能而言,租赁方式是一个不错的选择。尤其是对于刚进入城市的新市民、新职工而言,他们收入较低,支付能力有限,只能通过租赁以满足其住房需求。因此,为新市民、新职工提供长期稳定的租赁住房非常有必要。

租赁市场的发展也会减少购买住房的需要,对于抑制房价的上涨会有一定作用。而在高房价下,目前出租房屋是不划算的,因此,我们要给予机构和个人出租者更多的税收优惠、融资支持;也要给予承租人相应的照顾,包括让有稳定的租赁关系的承租者同户籍人口一样享受到教育、医疗等的公共服务。

第四,从新型城镇化发展角度,鼓励发展多元化地产。

自改革开放开始,便不断有浩浩荡荡的农民工进城务工,城市人口不断增加,我国城镇化速度也不断加快。但是,虽然我国的城镇化率已经由1978年的17.92%提高到了2015年的56.1%,户籍人口的城镇化率才为39.9%,二者相差16个百分点。很多进城农民工及随迁子女不能与城市居民一起享受住房、教育、医疗等各种公共服务。为此,城镇化过程中,让进城农民享受教育、医疗、社会保障等均等化的公共服务,让农民进城有房住,孩子有学上是未来一段时间内政府的一个重要任务。房地产是人们生产、生活的重要载体,因此房地产业应该发挥其应有的作用,不仅要为农业转移人口落户城镇提供相应的住房,尤其是中小户型商品房及租赁住房,也要为其提供教育、医疗等配套公共设施的建设与服务。

未来房地产业要从以人为本的新型城镇化角度去规划设计住宅地产、园区地产、商业地产、教育地产、医疗地产、养老地产等多元化地产,帮助原有城镇居民与新市民解决住房问题,提供产业支撑,提高城镇的基础设施、社会设施服务水平。为此,政府应该制定相应的政策,鼓励房地产开发商作为城市运营商开发多元化地产。

第五,加强规划引导,注重政府调控。

根据经济学原理,市场经济能够实现资源的最优配置,但是,只有完全竞争的市场结构才能达到资源最优配置的条件。在现实生活中,很难有符合完全竞争市场条件的市场。而市场一旦不具备完全竞争的条件,则会导致市场失灵。由于房地产涉及国计民生,对人们安居乐业、对城市面貌的改善、对国民经济的发展有重要影响,因此,在强调发挥市场决定性作用的同时,一定要辅之于积极的政府调控,除了财税手段、金融手段的利用,对于供不应求的一、二线城市,也不排除限购等行政手段的运用。

未来尤其要重视城市规划、土地利用规划、房地产规划的引导作用。因为有什么样的城市规划、土地规划、房地产规划,就会有什么样的城市面貌、产业结构、房地产结构、房地产的供给与需求。各地房地产供求不平衡的问题实际上是供给侧的问题,是源头上的城市规划、土地规划、房地产规划没有做好。目前允许商改住实际上是因为商业用房盖多了,规划没有做好,供求匹配没有到位。未来一方面要从职住均衡角度、从供求平衡角度出发,对于供过于求的房地产业态应该允许调整为供不应求的房地产业态,土地性质也应允许随之做出调整;另一方面也要做好科学的城市长期规划、土地和房地产规划,一张蓝图画到底,才有利于房地产供求平衡的实现,才有利于房地产长效机制的建立。

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