开盘和成交均创新低 中低价楼盘成楼市主力

发商期盼中的“红五月”并未出现。

北京市房地产交易管理网及伟业我爱我家市场研究院的统计数据信息显示，“五一”假期头两天（4月30日~5月1日），全市新建商品房网签总量为904套，与去年同期相比大幅下跌了44%，全市二手住宅网签总量为198套，与去年同期相比大幅下跌了近53%。

据楼盘网监控中心统计，虽然之前有48家楼盘公布5月开盘计划，但“五一”期间只有大兴区的金地仰山一家确定开盘，开盘数量创史上新低，而成交数量同比也下降近半。

“限购令背景下市场的观望气氛，以及‘五一’前后新盘和二手房源供应量与去年同期相比大幅减少，是导致今年‘五一’假期成交量同比大幅下降的主要原因。”伟业我爱我家市场研究院院长陈亮表示，“但可以看到进入4月下旬，供应方面，新盘的开盘量、二手房源的挂牌量与4月初相比有明显增多；需求方面，部分改善型购房者开始结束观望出手购房，这部分改善型购房者置业升级中所释放出来的一些优质、低价中小户型房源，也刺激了部分首次置业者加入到购房大军中来。供应和需求的双双回暖，‘五一’假期的成交量相对于4月初的清明假期来说出现了大幅上涨。”

统计数据显示，在4月25日到5月1日一周内，400套期房签约中，均价2万以下的项目超过了八成，其中仅中铁建保障房项目长阳国际城签约套数在上周就达到903套，签约均价为8629元/平方米的保利花园小区签约套数为309套，龙庆望都佳园签约套数为106套，签约均价仅为5696元/平方米。

中低价位楼盘已经成为北京购房的主力。

中原地产三级市场分析师张大伟认为，楼市并未回暖，最近几周的数据依然比较低迷。根据中原地产分析，目前北京楼市约九成的二手住宅交易都是刚性自住和刚性改善需求，第二套购房占比由新政前的15.6%降至10.9%，非本市户籍居民购房占比由40%多降至7.6%。

陈亮则预计，随着5月份保障房和新建商品房供应量的增加，以及购房需求的逐步释放，成交量将逐步回暖。大量的新房供应也将使得开发商在楼盘项目之间的竞争越发激烈，尤其是一些中小开发商为了快速回款，缓解资金压力，打折促销、以价换量将成为部分开发商的必由之路；新房价格的松动，也将促使周边二手房业主的定价更为理性。“5、6月份北京楼市将整体呈现成交量回升、成交均价稳中有降的态势。”

开盘量少，价格居高不下，交易自然寥寥无几。

5月1日，位于北京市通州区通胡大街70号的K2百合湾向有意向客户公布新开2个楼座的价格。

K2百合湾是近期宣传最为“凶猛”的项目之一，出乎预料，K2百合湾并没有选择“五一”开盘，而是选择了这一天约有意向客户公布最新定价，以判断市场反应。这不禁让人猜测，或许是因为被“一房一价”政策细则实施打乱了开盘步调，或许是开发商对自己的定价没有十足把握。

“最新开盘的是21、22号楼，政府批准的均价是3.6万元/平方米。”笑容可掬的售楼小姐特别向《第一财经日报》记者强调“政府批准”。按照她的说法，“原本开发商计划6万元/平方米的均价，但由于调控房价，只能卖到3.6万元/平方米。”

K2百合湾这次的开盘价格并不便宜，与周边其他项目2.2万元/平方米左右的均价相比，足足高出1万余元。但根据售楼员介绍，公寓5.49米层高，面积是30平方米~48平方米公馆LOFT，一层当两层用，这样合下来，便宜的户型相当于每平方米只卖1.5万。

看到购房人还有些犹豫，售楼员表示，可以先参加活动，交1万元首付款，整体房价下降5万。售楼员进一步表示：“目前最后的价格还没定，等最后优惠出来再通知。”

尽管看房人确实不少，但截至5月1日下午3点，销售表上仅2套房源被贴上已被预订的绿色标签。

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（来源：齐鲁晚报）利润超过15%才立项

省城一位不愿透露姓名的开发商说，商品房的成本一般由九部分组成。其中，第一部分是地价和契税，约占成本的40%；其次是项目的规划、设计、勘探等前期费用，约占5%；第三大部分是建安成本，主要包括：房子主体结构、安装工程、地下车库等多种费用，约占35%；第四部分是开发期间的各项费用，如城市建设综合配套费(每平方米是246元)，人防异地建设费等；第五部分成本是电力、园林景观等基础设施费；第六部分是营销费用，这个费用一般是销售额的2%；第七部分是经营性税金，这个一般是销售额的8.5%(不含企业所得税)；第八部分就是管理费；最后一部分就是一些不可预见费。第四至第九部分约占成本的20%。

收入主要指的是房子销售后的收入。以住宅项目为例，收入指的是去除项目内居委会、消防站、幼儿园

等公建设施后，住宅及地下室销售的收入。

“一般情况下，一个项目的税后利润率大于等于15%时，项目方可立项。”该开发商坦言，一般项目的利润率在15%-25%之间。

省城有的项目利润率高达100%

“其实从成本的几大构成部分来看，如果出现暴利，最关键的就是指土地成本。”该开发商指出，暴利主要是由囤地造成的。举个很简单的例子，开发商在2001年前后拿到土地，分多批开发，中间拖上四五年，到了2011年开发时，土地价格翻番增长，而开发商拿地时的成本还是很低的。这样算起来，利润率就会远大于15%。“除了土地外，建安成本、城市建设配套费等多种成本费用基本都是稳定的，即便是过了多年，涨幅也不会太大。”

该开发商透露，在济南有的住宅项目利润率达到40%以上，甚至超过100%，其中最主要的原因就是囤地。

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（来源：华夏时报）坐立不安的国家发改委将板子打在了房价上，一端系着“一房一价”，一端系着反暴利。

从今年5月起，商品房要公开标识商品房价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素，这就是国家发改委3月颁布的商品房“一房一价”新政所要求的。“一房一价对房价的抑制有限。”中原地产总监张大伟认为，发改委意在进一步规范房地产行业。更多的消费者对“一房一价”的理解是会让全国各地的房价更透明，更有可比性，但对其可操作性产生质疑。

发改委两度发威房价

“一房一价与房价控制目标遥相呼应。”4月28日，多位专家告诉记者，从中央和地方政府的政策意图来说，二者强调的是控制房价上涨幅度。“政府很担心因政策调控凶猛，导致房价会大跌或暴跌，进而影响经济严重下滑。”张大伟说。

4月28日，上海房地产协会高级分析师顾海波在接受本报记者采访时，质疑发改委为何现在才开始出手商品住房的价格。发改委近日称，商品住房的价格直接关系民生，政府一定会坚定不移地搞好房地产市场调控。

对商品房实施反暴利，这是发改委今年第二次出手房价。4月26日晚间，国家发改委价格监督检查司司长许昆林称，发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定。

“我们正在对房地产市场的成本、利润和价格等情况开展调研，拟将商品住房列入制止牟取暴利的项目。”许昆林说，“我们希望在房地产领域没有欺诈，没有暴利。”

许昆林称，在商品住房领域实施反暴利的初衷，就是要使商品住房价格能够保持在一个合理水平，包括合理的成本、合理的利润和合理的价格。

发改委3月28日曾专门发出通知，要求各省区市价格主管部门抓紧制定本地商品房销售明码标价的实施细则，并尝试建立商品房销售价格备案、商品房销售“一价清”、成本申报、事先约谈提醒告诫等制度。

北京在“一房一价”上冲在前方。4月26日，北京市发改委发布了《北京市〈商品房销售明码标价规定〉实施细则》(下称细则)。该细则重点突出三项内容：明确具体标价要求，将标示的各项内容张贴上墙以及需要明示其他收费标准。

许昆林透露，发改委将直接组织检查组，对重点地区、重点企业销售商品房的明码标价情况进行专项检查，其中包括“不明码标价、不一套一标、不按明码标价、不公示相关收费”等。

发改委此举并不多见。发改委内部人士告诉本报记者：“发改委还会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施。”

事实上，在“新国八条”的影响下，中国地方楼市已经初显寒意。中国指数研究院的数据显示，1月监测的30个城市中，有23个城市一手住宅成交量环比下跌，15个城市跌幅超过20%。

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政策储备丰富

本报记者采访获悉，国务院目前正在酝酿一系列的新机制、新方法、新方式。对于楼市调控，中央各部委均有“丰富”的政策储备。

从国务院层面上看，不排除专门针对已有政策的落实，出台一定的新机制、新方式、新手段的可能。而考虑中的新机制包括，建立和完善省级政府对地市级政府的约谈、问责机制。

本报记者梳理发现，为落实调控，金融系统对商品房开发贷款将逐步收缩，严格落实差别化住房信贷、税收政策，调整完善房地产相关税收政策，加强税收征管，有效遏制投机投资性购房。

多位专家预测，楼市未来的政策调控方向大致为，多部委同时着手增加商品房供应和房企资金链及遏制投资投机炒房需求，改革土地出让制度和商品房预售制度及土地储备制度，彻底消灭地价与房价及炒地暴利的根源。

在今年两会期间的“保障性住房建设和房地产市场调控”记者会上传出的消息是，政府部门将对调控政策落实实行巡查考评约谈问责制度，《房地产法》正在进一步修订中，保证租客利益，住房保障法已形成初稿；房产税试点工作将继续推行。

“楼市调控政策不会放松。”两会期间，住建部部长姜伟新表示，如果房价不能稳定，时刻准备出台新一轮楼市调控政策，“制定更为细化的遏制房价上涨的一系列措施。”

当然，目前的房地产调控的落实和房价的走势，和地方政府对土地财政的依赖能力直接相关。“如果不解决好这个问题，房价是不会轻易低头的。”顾海波说。

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